売買取引の流れ
売却のご相談
不動産売却の理由、動機は人それぞれです。
お子様の成長に伴い広い家に住み替えたい。定年を機にUターンしたい。古くなってお金がかかるようになってきたのでいっそのこと住み替えたい。使わない実家があるので売却したい。etc…
まだ売却を決断する前でも結構です、まずはご相談ください。売却する場合の流れ、必要な手続き、また売却後の事をご説明させていただきます。
不動産の売却に向けての第一歩となります。
物件調査・訪問査定
不動産価格の査定を依頼するところからが、具体的な売却のスタートです。
不動産の資料、現地調査、法令等の調査の後、建物の築年数や周辺取引事例を参考にして、複数の社員で査定をし、より精度の高い査定金額をご提示させていただきます。
媒介契約
不動産会社に、不動産の売却を依頼する契約の事です。価格査定の内容、売却活動の内容について説明を受け、媒介契約書の内容を理解した上で契約しましょう。
01.専属専任媒介契約
依頼者は、媒介を依頼した不動産会社が探索した相手方以外の者と、売買の契約を締結することができない旨の特約を付した契約です。これを締結した不動産会社はかならず成約に結び付く為、思い切った販促費や手間を掛けることができ、販売力があがります。
但し、売主さまの知り合い等で欲しい人を売主様自ら見つけた場合でも必ず媒介を依頼した不動産会社経由での契約をしないといけません。
02.専任媒介契約
依頼者が他の不動産会社に重ねて媒介契約を結ぶ事を禁止した特約を付した媒介契約です。
売主様ご自身で発見した買主との直接取引はできるようになっております。
専属専任ほどではありませんが、不動産会社の営業努力が無駄に終わる可能性が低いので、思い切った営業ができます。
03.一般媒介契約
依頼者は複数の不動産会社に重ねて媒介契約を結ぶことができ、また売主自身が発見した買主と直接取引することもできます。販売に従事する人数が増える事により販売力があがりますが、重ねて依頼する不動産業者の数が多いほど、不動産会社からみると自社での成約率が低くなり、営業努力は低くなります。また、査定の段階でも上記二つと比較すると、実際の相場よりも高い査定額になりがちで、販売に苦労してしまう事もあります。
売却活動
ホームページ
店頭
チラシ・情報誌
長崎宅建協会
売買契約
買主様が見つかったらいよいよ売買契約の締結です。売買契約の締結にあたっては、契約の内容を記載した売買契約書と、不動産の説明書にあたる重要事項説明書を不動産会社が作成をして不動産会社の捺印をした書類を売主様買主様双方で取り交わして頂きます。
重要事項説明書については不動産会社は現地や周辺、また役所等に行き、目に見えない部分も含めて調査し、お取引後のトラブルを未然に防ぎます。
契約書については、事前に売主様、買主様と内容のすり合わせをし、合意した内容を記載した内容となります。これにより思い違いや契約内容の不平等、後日のトラブルを防ぐ事になるので必ず書面を作成します。
物件引渡し準備
売却不動産の抵当権抹消や相続登記等の権利関係のクリアリング、買主様の住宅ローン等の手配のお手伝い、残置物の整理等、お引渡しに向けての売主様買主様がやるべき事のお手伝いをさせていただきます。
物件引渡し
買主様は購入代金の残代金の支払いとともに、売主様は対象不動産及び付帯設備等のお引渡しと共にお取引をしていただきます。不動産会社は事前に対象不動産が契約書通りの状態であるかチェックをしておきます。引渡し時に、固定資産や賃料などの別途清算が必要な項目につきましてはご案内をし、引渡し時に清算致します。
これにより不動産の売却は無事終了となります。
ローン保証料
ローン保証料は融資金額、融資期間の他、保証会社の審査等により決定されます。
| 保証料率(年) | 0.2%～0.5% |
【保証料の参考例】借入れ期間20年、借入れ金額1,000万円の場合
| 保証料率(年) | 0.2% | 0.3% | 0.4% | 0.5% |
| 保証料 | 175,960円 | 263,650円 | 351,530円 | 439,420円 |
※上記は試算のため実際の金額とは異なる場合があります。
仲介手数料
| 売買金額の内、200万円以下の金額に対し | 5% |
| 買金額の内、200万円を超える400万円以下の金額に対し | 4% |
| 売買金額の内、400万円を超える金額に対し | 3% |
【仲介手数料の上限額の計算例】
a. 200万円までの部分に対して 200万円 × 5% =10万円
b. 200万円超える 400万円までの部分に対して 200万円 × 4% =8万円
c. 400万円超える1,000万円までの部分に対して 600万円 × 3% = 18万円
a + b + c ＝ 36万円
※この額に消費税8%を加えた金額が仲介手数料となります。
