長崎市を中心に賃貸物件や売買物件の最新情報を提供しております。家の無料査定や買取は株式会社三山不動産におまかせ下さい。

売買Q&A

売買Q&A

買主様編
売主様編
買主様編

駅などからの徒歩時間は、どのような基準で決めているのですか?

道路距離80メートル毎に約1分と換算し、1分未満の端数は1分として切り上げて表示しています。

公的融資でマイホームを購入したいのですが、どのような種類があるのでしょうか?

大きく分けて、1.公庫による融資、2.年金融資、3.財形融資、4.自治体融資、に分かれます。ただし公庫・年金などの公的融資は、廃止ないしは縮小の傾向にあります。

  1. 公庫融資
    公的機関である住宅金融公庫が貸付を行います。ただし、公庫が定める一定の用件をクリアした物件に対してです。
  2. 年金融資
    厚生年金保険または国民年金保険に3年以上加入している人を対象とした、公的融資のひとつです。融資の条件は住居の種類・広さにより決定します。融資限度額、年金の加入期間によって、加入が10年以上の場合は融資額が多くなります。
  3. 財形融資
    勤務先で1年以上財形貯蓄を継続しており、その貯蓄残高が50万以上の勤労者が対象の公的融資です。貯蓄残高の10倍、最高4000万までの融資が可能です。
  4. 自治体融資
    各自治体による融資制度があります。地域により異なりますので各地方自治体にお問い合わせください。
  5. その他融資
    勤務先で融資を受けられる、社内融資制度を受けられる場合があります。詳しくは、お勤め先の担当の方に確認をお願いします。

民間融資にはどんなものがありますか?

下記のような商品があります。

  1. 銀行ローン
    民間ローンでもっとも利用されるメジャーな商品です。特徴として住宅の融資条件が公的融資に比べ比較的緩やかであることです。一方で、借入者本人の返済能力についての審査が厳格でもあります。金利は変動型や、一定期間固定型など、さまざまな商品があります。昨今では、金融機関にとって住宅ローンは有力な事業であり、各社は新しい商品を競って投入しています。
  2. 生保・信用金庫
    ローン銀行以外でも、生命保険会社や農協・信金など、住宅ローン商品を取り扱う機関はたくさんあります。都市銀行系列とは異なった金利体系の商品もあり、特徴を帯びたものとなっています。
  3. 協調融資
    公庫融資と同額まで民間ローンをあわせて借りられる商品です。

重要事項説明とはなんですか。また、チェックするポイントはなんですか?

宅建業者は買主に対し、宅建業者は定められた項目について、

  1. 記載した書面を交付する。
  2. 口頭で説明することを、宅地建物取引主任者がしなければなりません。これは、契約を行う前に行わなければなりません。

説明項目は主に以下の通りです。

【I】対象となる宅地又は建物に直接関係する事項

  1. 登記簿に記載された事項
  2. 都市計画法、建築基準法等の法令に基づく制限の概要
  3. 私道の負担に関する事項
  4. 飲料水・電気およびガスの供給施設・排水施設の整備状況
  5. 未完成物件の場合にあっては、宅地造成または建物建築工事完了時における形状、構造など
  6. 当該建物が土砂災害警戒区域内か否か
  7. 住宅性能評価を受けた新築住宅である場合

【II】取引条件に関する事項

  1. 代金及び交換差金以外に授受される金額
  2. 契約の解除に関する事項
  3. 損害賠償額の予定額または違約金に関する事項
  4. 業者が売主となる物件の売買における手付金等の保全措置の概要
  5. 支払金又は預かり金の保全措置の概要
  6. 金銭の貸借のあっせん
  7. 割賦販売に係る事項

【III】その他の事項

  1. 供託所に関する説明

【IV】区分所有建物(マンション)の場合

  1. 区分所有建物の「不動産の表示」
  2. 一棟の建物またはその敷地に関する権利及びこれらの管理・使用に関する事項
  • 敷地に関する権利の種類及び内容
  • 共用部分に関する規約等の定め
  • 専用部分の用途その他の利用の制限に関する規約等の定め
  • 専用使用権に関する規約等の定め
  • 所有者が負担すべき費用を特定の者にのみ減免する旨の規約等の定め
  • 計画修繕積立金等に関する事項
  • 通常の管理費用の額
  • 管理の委託先
  • 建物の維持修繕の実施状況の記録

不動産の契約ですから、金額も通常の買物とはレベルが違います。
後でトラブル等を防止し、売主買主双方とも円滑に取引しなければなりません。
ですから、物件に関わる情報を正確かつ的確に説明し、契約前に了承いただくものです。

「契約」とはどんなものですか。また、どのような事項について契約書で取り決めるのですか?

「契約」とは

  1. 目的物件の特定、売買代金、支払い条件、所有権移転登記申請、引渡等の契約内容について、売買当事者間で合意が成立したことを指します。
  2. 合意した内容について書面(売買契約書)にし、当該書面に当事者及び媒介業者並びに宅地建物取引主任者の署(記)名押印を行います。
  3. その書面を売買当事者それぞれに交付します。契約書で取り決める主な事項は次のとおりです。
1.
売買の目的物及び売買代金
2.
手付金
3.
売買代金の支払時期、方法等
4.
売買対象面積等
5.
境界の明示
6.
所有権の移転時期
7.
引渡し
8.
抵当権の抹消
9.
所有権移転登記等
10.
引渡完了前の滅失・毀損等(危険負担について)
11.
物件状況等報告書
12.
瑕疵担保責任
13.
設備の引渡し
14.
手付解除
15.
契約違反による解除、違約金
16.
融資利用の特約
17.
印紙の負担区分
18.
管轄裁判所に関する合意
19.
規定外事項の協議義務

上記の他に、特段の取り決めを要する事項があれば、当事者間で話し合って特約を設ける場合があります。

広さの単位はどのようにみればよいのでしょうか?

1坪=2畳(帖)≒3.305785m2という関係になります。
平米×0.3025=坪というような計算をよく行いますので、覚えておくとよいでしょう。

マイホームの購入計画をたてるときどのような事に留意すればよろしいですか?

まず住みたい地域を決めます。その際に、交通の利便、生活環境、発展性など、どれに重点を置くかを決めます。そして資金計画は堅実に計画しましょう。
借入金は無理なく返せる金額に設定します。
ローンの借入先を決めます。
それぞれ融資条件や返済条件が異なりますので、各金融機関へ確認しましょう。

坪単価とよく言いますが、どのように出しているのでしょうか?

売買価格を物件の坪数(面積)で割った結果のことです。
売買価格2,500万円、面積50m2の場合だと下記のようになります。
25,000,000÷50=500,000(m2当り)
500,000×3.3=1,650,000(坪当り)⇒坪単価

頭金(自己資金)はどのくらい必要ですか?

一般的には物件価格の10%~20%程度必要になります。購入価格以外にも、税金・ローンの事務手数料などが現金で必要になるので、注意する必要があります。

瑕疵担保責任とはどういうことですか?

1. 瑕疵担保責任が生ずるためには、第1に「隠れた瑕疵」であることを要します。「隠れた瑕疵」の意味として、多くの判例は、買主が取引上一般に要求される程度の注意をもってしていても発見し得なかった瑕疵としています。したがって、買主がたまたまその瑕疵を知っていた場合には隠れた瑕疵とはなりません。第2に、その瑕疵が契約時に既に存在していたことを要します。契約時に既に原因が存在し、その後にそれが顕著化した場合も含むと考えられます。第3に、売主は、瑕疵について無過失であっても、この責任を負わされます。

2.瑕疵担保責任の内容は、民法と同じく、買主からの契約目的を達成せられない場合の解除と、その他の場合の損害賠償請求です。

3.瑕疵担保責任による解除権と損害賠償請求権を行使できる期間は、民法では、買主が瑕疵を知ったときから1年以内と定められていますので、引渡しから、長期間経過後に瑕疵が発見された場合でも、この瑕疵が契約時に存在していたことが明らかになれば、契約の解除又は損害賠償請求ができます。この権利の行使期間については、契約で特約することができます。ただし、宅建業法の定めでは、業者売主の宅地建物の売買契約の場合、最短の特約期間は引越しの日から2年と定められています(宅地建物取引業法第40条)。以上のことを含めて、瑕疵担保責任の期間を定める場合の注意点は次のとおりです。

4.売主が業者の場合売主が宅建業者の場合には、瑕疵担保責任の期間を宅建業法で定められた特約期間として引渡しの日から2年以上とすることができます。したがって最短期間は2年となります。ただし、2年未満の期限を設定した場合は、特約期間の定めは無効になり、民法の規定が適用されるため、買主が事実を知ったときから1年以内であれば、瑕疵担保による解除権と損害賠償請求権を行使することができます。また、宅建業者が売主の場合は、瑕疵担保責任を負担しないという解約は無効となり、上記の民法の規定が適用されるので注意が必要です。

5.売主が宅建業者でない場合売主が宅建業者でない場合には、瑕疵担保責任を負担しないと定めることが可能です。しかし買主と協議の上、6カ月~12カ月位を基準に瑕疵担保責任の期間を定めることが望ましいといえます。

売主様編